История петербургского девелопмента началась в 1990-х годах, когда у участников рынка появилась возможность оформлять в собственность земельные участки, а также другие объекты недвижимости. За тридцать лет он претерпел множество изменений: выстроилась упорядоченная цивилизованная модель рынка с понятными правилами, что привело к значительному прогрессу с точки зрения законодательного и финансового регулирования отрасли.

И, разумеется, с годами изменился и сам девелоперский продукт: комфорт будущих жильцов теперь не ограничен лишь квадратными метрами, а выходит далеко за пределы квартиры — в места общего пользования, дворовые территории и общественные пространства. При этом при грамотном подходе новые проекты способны вдохнуть новую жизнь даже в исторически сложившиеся районы. Вместе с тем современные жилые комплексы должны не резонировать с архитектурным контекстом, а бережно дополнять его.

Эстетика дорогой недвижимости

За последние годы требования покупателей к жилой недвижимости существенно возросли, что привело к пересмотру концепций девелоперских продуктов. Наиболее ярко это проявилось в «дорогом» сегменте — в части как квартирографии, так и наполнения.

По словам руководителя отдела элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Алии Ханбековой, жилые комплексы, относящиеся к высокому классу, в настоящее время и десять лет назад, сильно разнятся по своим характеристикам. При этом требования к локации никто не отменяет, напротив, к ним добавилась необходимость грамотного благоустройства территории, продолжает он. Фактически девелоперы сегодня не просто строят дом, а выстраивают его микросреду, которая является частью городского контекста.

«В 2018 году мы возвели клубный дом Look. Это один из наших первых проектов бизнес-класса. Он своим фасадом выходит на Прилукский сквер, отделяющий его от Лиговского проспекта. Мы благоустроили этот сквер: состояние до и после можно сравнить по архивным фото — это небо и земля»,— рассказывает Сергей Софронов. В 2018 году жилой комплекс был признан лучшим домом бизнес-класса на национальном конкурсе CREDO-2018.

При строительстве фамильного дома Nobelius на Выборгской улице ГК «ПСК» решала задачу в архитектурной части, поскольку дома квартала знаменитого Нобелевского городка выполнены в разных стилях и необходимо было логично вписать новый дом в ансамбль. «В результате в ЖК, с одной стороны, представлены элементы английской архитектуры, а с другой — модерна. При этом палитра фасадов выполнена в традиционных для Петербурга цветах»,— делится господин Софронов.

В ГК «ПСК» подчеркивают, что при разработке проектов важно давать им жизнь своевременно, поскольку требования к дорогой недвижимости меняются очень быстро. Среди ярких примеров — дом на Тележной улице, ЖК «Новый Невский», расположенный в 50 метрах от Невского проспекта. Девелопер приобрел проект только после актуализации его архитектурной составляющей. В итоге он вошел в топ-10 рейтинга ЖК России по архитектуре за 2020–2023 годы, составленного архитектурным журналом «Проект Россия». Для комплекса было принято единое архитектурное решение в стиле актуальной европейской архитектуры жилых зданий. Как отмечает девелопер, более темный фасад стилистически связан со строгой функционалистской архитектурой Европы начала XX века, а светлый фасад выполнен в современном стиле, с отсылками к элементам ар-нуво.

«Но это, наверное, и хорошо. Во всяком случае распрощались мы с градостроительными ошибками недавнего прошлого — со стекляшками и спорными фасадами»,— констатирует эксперт. При этом влияние фасадов новых домов на облик города невозможно переоценить: они не должны диссонировать с историческим окружением.

Так, при выборе материала фасада для ЖК «Северная корона» — знакового проекта ГК «ПСК», расположенного вдоль набережной реки Карповки и примыкающего к Каменноостровскому проспекту — представители девелопера в прямом смысле ходили по Петроградской стороне и щупали фасады домов, построенных до революции. «Это надо было сделать, чтобы понять, как найти тот самый материал. И мы в итоге его нашли, причем на Урале. Это тоже история, связанная с импортозамещением. И в конце концов она сложилось как нельзя лучше. Для нас показательно, когда говорят: “Дом, как будто здесь всегда и стоял”. Видно, что он новый. Но он свой для этого квартала»,— уверен Сергей Софронов.

Еще один дом, который сейчас возводит ГК «ПСК» — Bakunina 33,— тоже должен быть таким. «Это уже второй дом в данном квартале. А первый — ЖК “Дипломат” — как раз такие эмоции и вызывает. Как будто так было и до нас. Вплоть до того, что можно уже и на этот дом ориентироваться, когда мы говорим о характере и облике локации»,— указывает господин Софронов.

Мастерство девелопмента

Многие «фишки», характерные для проектов бизнес- и элит-сегментов, со временем начинают применяться в классе комфорт. «Сегодня в недвижимости мы наблюдаем размытие привычных границ между классами — вследствие проникновения “фишек” высококлассного жилья в новостройки классом ниже. В массовом сегменте девелоперы также стали уделять больше внимания благоустройству придомовой территории, к разработке проекта, к которой теперь зачастую привлекаются именитые ландшафтные бюро»,— рассуждает Алия Ханбекова.

«Безусловно, это ведет к удорожанию проекта, но для нас это сознательный шаг»,— делятся опытом в ГК «ПСК».

Так, например, девелопер в настоящее время возводит у станции метро «Лесная» жилой комплекс комфорт-класса Respect, дизайном территории которого занимается студия, которая работала над Новой Голландией. «Такое встречается нечасто. Это яркий пример того, как некие статусные вещи из премиальной недвижимости переходят и в сегмент выше среднего»,— указывает господин Софронов.

Другой пример — малоэтажный квартал «PLUS Пулковский» на Пулковском шоссе с центральным пешеходным променадом. «Можно сказать, что здесь мы строим город с нуля, расширяем его»,— говорит Сергей Софронов. Среди других характерных для дорогих сегментов особенностей проекта — увеличенные окна и угловое остекление, а также квартиры с патио. «Таким образом задаются современные нормы жизни: вот так должно быть, если мы говорим о новостройке»,— указывает он.

Новая жизнь доходных домов

Петербург исторически развивался как город доходных домов. Поэтому неудивительно, что впервые формат современных сервисных апартаментов появился именно в Северной столице. На протяжении последних нескольких лет он активно эволюционировал, совершенствовались операторы апарт-отелей, формировались уникальные бизнес-практики и даже своя культура в отношении развития этого типа недвижимости.

По данным NF Group, в этом году основной прирост предложения номерного фонда произойдет за счет открытия 18 апарт-отелей на 4,9 тыс. юнитов. Ввод всех анонсированных объектов может увеличить долю сервисных апартаментов в структуре предложения городских средств размещения с 35 до 46%.

Данный сегмент продолжит развиваться, и в ближайшие годы количество юнитов в апарт-отелях может превысить число номеров в гостиницах. Соответственно, доходность апартов будет также расти. А бизнес решает одну из важных задач — обеспечение качественного размещения туристов.

«В 2021 году мы анонсировали начало строительства сети Avenir. В ней уже три работающих апарт-отеля, четвертый достраивается, и мы начинаем строить пятый.

И здесь, пожалуй, ключевым является то, что мы создали совершенно новую для себя структуру — управляющую компанию PSK Invest. Это новые люди, новые бизнес-процессы. Таким образом, у нас появился свой гостиничный оператор с важным функционалом взаимодействия с инвесторами»,— рассказывает господин Софронов.

В поисках идеального места

Дальнейшее развитие девелопмента в Петербурге будет в значительной степени зависеть от наличия подходящих участков под застройку. По словам Сергея Софронова, подходящих пятен в границах города практически не осталось, а готовых к строительству — еще меньше. «Мы подчас ездим на потенциальные участки по несколько раз: в хорошую погоду, в плохую, летом, зимой — обязательно нужны впечатления от места в его разном состоянии. И даже если с ними все хорошо, важно правильно рассчитать экономику строительства, которая не всегда согласуется с нашими пожеланиями. Соблюсти баланс в части локации, концепции проекта, экономики и спроса с каждым годом все сложнее. В этом определенное девелоперское мастерство, если можно так выразиться»,— констатирует Сергей Софронов.