Вложения в метры

Как выбрать квартиру для инвестиций

Несмотря на высокие ипотечные ставки, направленные не на высокую доходность в краткосрочной перспективе, но на сохранение средств и долгосрочные цели, вложения в жилую недвижимость остаются актуальными инструментами инвестирования. Минимальный порог покупки жилья сейчас начинается от 3,3 млн руб., но консультанты советуют внимательно подходить к выбору объекта. Взвешенный подход позволит потенциальному покупателю не стать держателем проблемного ипотечного займа, доля которых может вырасти.

Несмотря на высокие ипотечные ставки, направленные не на высокую доходность в краткосрочной перспективе, но на сохранение средств и долгосрочные цели, вложения в жилую недвижимость остаются актуальными инструментами инвестирования. Минимальный порог покупки жилья сейчас начинается от 3,3 млн руб., но консультанты советуют внимательно подходить к выбору объекта. Взвешенный подход позволит потенциальному покупателю не стать держателем проблемного ипотечного займа, доля которых может вырасти.

В актуальной парадигме инвестирования приоритетом выступает не приумножение, а сохранение средств. На этом фоне, по мнению управляющего партнера «Метриум» Надежды Коркка, вложения в недвижимость могут быть востребованы как долгосрочный инструмент. Минимальным порогом входа на этом рынке в Московском регионе эксперт называет 3,3 млн руб.: за эти деньги можно купить апартаменты-студию площадью 11,1 кв. м в Вешняках. В Зеленограде и Новой Москве, по оценкам эксперта, есть предложения небольших квартир за 5 млн руб. Несмотря на то что на фоне резкого увеличения ключевой ставки и, следовательно, стоимости ипотечных займов привлекать на коммерческих условиях ипотеку для заключения сделок становится невыгодно, гендиректор «Бон Тон» Наталия Кузнецова уверена, что инвесторы на рынке останутся. В основном — это россияне, выходящие из других объектов вложений, например, акций, облигаций или той же недвижимости.

Совладелец группы «Родина» Владимир Щекин обращает внимание и на то, что на фоне высокой турбулентности в экономике вкладываться в акции, облигации, криптовалюту и другие инструменты продолжат в основном профессиональные либо отважные инвесторы. Жилая недвижимость эксперту кажется более рациональным вложением для обывателей. Минимальным комфортным порогом входа на этом рынке господин Щекин считает 7–8 млн руб., за которые можно приобрести студию или однокомнатную квартиру.

Выбор инвестора

Подбирая жилье для инвестиций, Надежда Коркка советует первоначально определиться с целью вложений. Так, для получения дохода от сдачи в аренду лучше подходят однокомнатные квартиры в новостройках комфорт- или бизнес-класса, с хорошей транспортной доступностью, вблизи от крупных деловых центров. Владимир Щекин потенциально важными критериями подбора объекта для инвестирования называет хорошее транспортное сообщение и максимально автономную жилую среду: образовательные, спортивные, природные, культурные объекты в шаговой доступности. «Такое жилье можно быстро перепродать или сдать в аренду», — уверен он.

Наталия Кузнецова предлагает инвесторам ориентироваться на проекты бизнес-класса со сроком сдачи в 2023–2024 годах, расположенные в локациях с высоким потенциалом развития инфраструктуры. К последним эксперт относит районы ЗАО (Раменки, Дорогомилово, Очаково-Матвеевское, Филевский Парк), СЗАО (Покровское-Стрешнево, Хорошево-Мневники, Щукино), САО (Войковский, Коптево, Левобережный, Савеловский) и ЦАО (Басманный, Замоскворечье, Пресненский). Сконцентрироваться, по словам эксперта, лучше на сравнительно небольших лотах в 47–56 кв. м, формата «евродвушки» и «евротрешки», на средних и высоких этажах, с хорошими видовыми характеристиками. Такие квартиры будут востребованы в будущем даже с учетом сжатия спроса, констатирует она. Управляющий партнер Ирина Доброхотова также советует обращать внимание на бренд и репутацию застройщика.

Для получения дохода от сдачи в аренду лучше подходят однокомнатные квартиры в новостройках комфорт- или бизнес-класса, с хорошей транспортной доступностью, вблизи от крупных деловых центров.

Доходность инвестиций от последующей продажи квартир в новостройках в моменте спрогнозировать не так просто. Надежда Коркка обращает внимание на то, что на рынке сложилась во многом парадоксальная ситуация. Так, с одной стороны, повышать цены застройщиков стимулируют растущие издержки, с другой — их политику сдерживает повышение ипотечных ставок, ведь более 60% сделок на первичном рынке проходят с привлечением заемных средств. Сейчас все зависит не только от того, насколько продолжительным окажется политический и, как следствие, экономический кризис, но и от возвращения на рынок массового спроса. Владимир Щекин называет дополнительными факторами субсидирование ставок и другие меры поддержки, которые анонсируют власти.

Поступления от квартир

Роста цен на жилую недвижимость в краткосрочной перспективе в моменте не ждет фактически никто. Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов даже предполагает, что, если период высоких ставок по ипотеке окажется затяжным, уже к концу года часть объектов на вторичном рынке может подешеветь на 25–30%. Но назвать фатальным этот спад, скорее всего, будет нельзя. Подобная ситуация на рынке уже складывалась в 2014–2015 годах, когда подорожавшее кредитование привело к снижению активности покупателей и, соответственно, цен на жилье. Сейчас мы рекомендуем рассчитывать на более длительный срок окупаемости, поясняет господин Хусаинов.

Ирина Доброхотова также называет инвестиции в недвижимость целесообразными в долгосрочной перспективе, обращая внимание на то, что за последние семь лет рост цен на жилье в крупнейших городах все же оказался очень существенным. «Например, в Москве жилье комфорт-класса во втором квартале 2015 года стоило 155,9 тыс. руб. за 1 кв. м, в феврале текущего года — 279,03 тыс. руб. за 1 кв. м, рост составил 79%», — говорит она.

Но многое зависит и от планов конкретного инвестора. Так, Владимир Щекин считает, что разница между стоимостью первичного жилья на ранней стадии строительства и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию сохранится в любом случае. «По-прежнему „на котловане“ можно будет заработать»,- уверен он. Одновременно ситуация для инвесторов с большим бюджетом, по мнению эксперта, будет стабильней: в премиум- и бизнес-классе спрос на недвижимость в меньшей степени подвержен влиянию экономической конъюнктуры. «Соответственно, и ценовой обвал здесь менее вероятен», — говорит господин Щекин. Ирина Доброхотова соглашается, что, вкладываясь в проект «на котловане», при продаже квартиры по-прежнему можно рассчитывать на прибыль в размере 20–40%. «Если приобретать на pre-sales, то можно получить и больше», — отмечает она.

Проблемные вложения

Надежда Коркка не ждет кризиса неплатежей на ипотечном рынке. На начало февраля доля проблемных задолженностей составляла 0,5% от общего объема, при продолжительном спаде показатель может увеличиться до 10%. Оказавшимся в сложной ситуации собственникам госпожа Коркка советует в первую очередь оповестить банк о наступивших трудностях: «чем раньше заемщик это сделает, тем больше времени будет на выработку оптимального решения». Эксперт поясняет, что сама по себе кредитная организация не заинтересована в продолжительных судебных разбирательствах и поэтому есть шанс прийти к компромиссу. «Если сложности носят временный характер, то выходом может послужить реструктуризация займа (например, увеличение срока или снижение ежемесячного платежа) или ипотечные каникулы», — рассуждает госпожа Коркка.

Альтернатива вложениям в жилье — коммерческая недвижимость. Но размер инвестиций здесь существенно выше. Так, глава инвестиций, рынков капитала и консалтинговых услуг CBRE Ирина Ушакова отмечает, что высокий спрос сейчас наблюдается в категориях от 100 млн руб. до нескольких миллиардов.

Сделки по перепродаже договоров долевого участия (ДДУ) аналитики предлагают рассматривать как крайнюю меру из-за частой необходимости предоставлять дисконт по подобным лотам, особенно если по нему сохраняются ипотечные обязательства. Одновременно, по словам Наталии Кузнецовой, ничего принципиально сложного в таких сделках она не видит: практика их совершения уже достаточно хорошо отработана. Госпожа Коркка поясняет, что, если жилье находится в залоге у банка, заемщику придется первоначально погасить ипотеку или получить согласие последнего на продажу. Тогда Росреестр снимет обременение. «При продаже лота в корпусе на этапе строительства в зависимости от условий ДДУ может понадобиться получение согласия от застройщика», — добавляет госпожа Коркка.

Коммерческие риски

Альтернатива вложениям в жилье — коммерческая недвижимость. Но размер инвестиций здесь существенно выше. Так, глава инвестиций, рынков капитала и консалтинговых услуг CBRE Ирина Ушакова отмечает, что высокий спрос сейчас наблюдается в категориях от 100 млн руб. до нескольких миллиардов. Эксперт констатирует, что инвесторы активно интересуются объектами складской и офисной недвижимости, но не готовы принимать быстрых решений. «Новое ценообразование будет определяться при стабилизации ситуации»,- предполагает она. В R4S Group добавляют, что спрос на покупку торговых помещений с 28 февраля вырос в три с половиной раза: для вложений рассматривают как помещения с арендаторами, так и свободные — для последующей сдачи или организации собственного бизнеса. «Покупатели рассматривают торговые площадей для сохранения рублей», — говорит коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко.

Александра Мерцалова

Читайте также:

  • Деньги ушли на депозиты

    Банкиры по полной отработали решение ЦБ по ставке

    Процентные ставки по вкладам поднялись до максимумов. Даже среди крупных банков можно найти депозиты с доходностью выше 20% годовых. Еще год назад никто не думал, что такие ставки могут вернуться, а потому частные клиенты, несмотря на страхи, массово возвращаются в банки. В связи с закрытием фондового рынка возможности банков по предложению инвестиционных продуктов резко ограничились. Однако, как и прежде, клиентам доступны инвестиции в золото в виде слитков, монет и металлических счетов.

    Подробнее

  • Несгораемые обязанности

    Дмитрий Бутрин о новой ответственности за свои деньги

    Забота о собственных деньгах в России для любого человека, представляющего себя ответственным и думающим, неизбежно неприятна, и этого морального груза мы не снимем ни с вас, ни с себя. Он неизбежен, если вы ощущаете, что вам физически неудобно и читать, и писать, и говорить о депозитах, облигациях, процентных ставках и недвижимости сейчас, когда в нескольких сотнях километров от вас в подвале жилого дома делят две буханки хлеба на пятерых,— это ощущение в любом случае лучше и человечнее, чем воодушевление и милитаристский азарт.

    Подробнее